賃貸の契約更新で更新料の支払い拒否が認められる場合とは?

賃貸 契約更新料 

一般的に、賃貸物件を借りている方は2年の期間で賃貸借契約を結んでいますよね?

この期間が満了する前に、契約を更新するかしないかを選べるのですが、更新をする場合には更新料を請求されことがほとんどでしょう。

この更新料、支払い拒否が認められる場合があるのですが、それは一体どのような時なのでしょうか?

そもそも賃貸借契約の契約更新とは?

賃貸借契約の更新は、基本的に2年に一度行われます。これは、一般的な賃貸借契約の期間が2年間で定められることが多いためです。

契約してから2年経ち、それでもなおその物件に住み続けるためには契約期間を伸ばす必要があり、契約の更新につながるのです。

契約の更新は、その更新方法によって2種類に分けられることをご存知でしょうか?

1つ目は「合意更新」。合意更新は賃貸借契約の期間満了にあたり、当事者間(借主と貸主)の合意によって行う契約の更新のことです。貸主から借主へ、契約を更新するかどうかの通知が書面で行われ、それに答える形で成立する更新方法ですね。

具体的には、借主の自宅へ「もうすぐ契約が満了しますが、更新しますか?」といった内容の通知が来ます。その通知に対して「更新します。」と答えて返答し、更新料を支払うことで合意更新は成立します。

明らかに当事者同士が契約更新に同意した形になるため、同意更新と呼ばれています。

2つ目は「法定更新」。法定更新とは当事者が更新について明示的に同意をしていない場合でも、借地借家法に定められた要件を満たしていた場合に、契約を更新したものと見なされる更新方法です。

借地借家法第26条第1項
(建物賃貸借契約の更新等)

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から6月前までの間に相手が他に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

わかりやすく解説すると、賃貸借の契約期間中に更新をしない旨の通知をしなかった場合は、契約期間が過ぎると自動的に更新しちゃいますね、ということです。加えて、法定更新の場合、更新後の契約では契約期間が決まっていないものになるんです。

ちなみに、更新を拒否する通知を行なった場合でも、賃貸借の期間が満了した後も借主が部屋に住み続けて、それに対して貸主が異議を申し立てなければ、契約は更新されたものとしてみなされます。

このように、賃貸借契約の更新は、同じように見えて属性の違う2つの更新方法があるのです。

更新料の支払いに法的な効力はない?

賃貸借契約を更新する際に、貸主が借主に更新料を請求することは、広く一般的に行われています。

ですが、実は更新料については、法律上更新料を請求できるとする条文はありません。加えて、一般的には更新料の支払いの習慣法ないし事実としての習慣は存在しないとされています。

それでも更新料が請求される理由は、賃貸借契約書に記載される特約にあります。賃貸借契約書に更新料に関する規定がある場合、正当に更新料の請求が認められる、ということですね。

なので、以下のような特約がなければ、更新料を請求する根拠がないとされ、更新料の請求は認められないとされています。

契約書の記載事例

第○条【契約期間満了及び契約の更新】
契約期間満了の○ヶ月前までに、乙から本契約を終了させる旨の書面による通知がなく、かつ満了期間6ヶ月前までに甲から更新拒絶の通知がなかったときは、本契約の期間満了の翌日からさらに2年間更新され、以降も同様とする。

第○条【更新料】
更新に際して、乙は甲に対して更新料として新賃料の○ヶ月分に相当する額を支払う。

ちなみに、先ほど更新の種類として「合意更新」と「法定更新」を説明しましたが、実は法定更新の場合、特約をつけていても更新料の請求が認められない裁判例がありました。

その裁判例では、「更新料の規定は合意による更新を前提とする規定であるから、法定更新の場合には適用がない。」と判断されました。これは、特約に法定更新の場合の更新料支払い請求権が生じるかが明確に規定されていなかったためです。

契約時には更新料に関する特約をよくチェックしよう!

現在では、更新料支払い特約を規定する際に、法定更新でも更新料請求権が生じることを明確に規定している貸主が多くなりました。

加えて、賃貸借契約の期間が満了した場合には自動的に同一期間を更新するというような自動更新規定を定めていることがほとんどです。

契約更新に支払う更新料は、決して安いものではありません。こういった特約がついているか、また内容はどのようになっているのかを、契約の際に必ず確認するようにしましょう。

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